※2018年5月に掲載した記事の再掲です。※
最近、マイホームの購入を検討しています。
マイホームを購入するにあたり、皆さんが頭を悩ませるのが住宅ローンではないでしょうか。
住宅ローンを検討するにあたり、住宅メーカーの担当者からファイナンシャルプランナーの方を紹介していただき、気になる点を聞いてきましたので、自分の備忘録とするためにもココでまとめたいと思います。
変動型と固定型の特徴
変動型のメリットとデメリット
変動型というのは、ローンの期間中に金利が変動するタイプをいいます。
金利は半年ごとに見直されるのが一般的で、マーケットの短期金利（取引期間1年未満の金利）が動くと連動して上下します。
変動型の一番のメリットは、何といっても金利が低いことです。
2018年2月現在、大半の銀行は1パーセント以下の金利でローンを組むことが出来ます。
変動型のメリットでもあり、デメリットでもあるのが金利が変動することです。
「今後、金利が下がる可能性がある」と考える人にとっては、金利の変動はメリットといえますが、「今後、金利が上がる可能性がある」と考える人にとっては、金利の変動はデメリットです。
固定期間選択型のメリットとデメリット
固定期間選択型というのは3年、5年、10年などと、金利を固定する期間を選べるタイプのことをいいます。
固定期間中は金利も返済額も固定されるのですが、固定期間が終了すると、その時点の金利で変動型か固定期間選択型を選ぶことになります。
固定期間終了の時点で金利が下がっていれば返済額は下がりますし、金利が上がっていれば、もちろん返済額も上がります。
後で説明しますが、変動型ならば適用される1.25倍ルールの適用を受けることがありません。
固定型（フラット35）のメリットとデメリット
返済期間中の金利がずっと固定されるのが（全期間）固定型です。
固定型の金利は、マーケットの長期金利（10年国債の金利など）を基準に決められます。
固定型の一番のメリットは、金利が変動せず、返済額もずっと変わらないことです。
逆に、デメリットとしては、変動型に比べて金利が高めなことになります。
変動型・固定期間選択型で考慮しなければいけないこと
変動型の落とし穴？1.25倍ルール
変動型では半年ごとに金利が見直されますが、5年間は返済額は変わりません（5年ルール）。
私の場合で例を出します。
3,000万円の35年ローンを1.2パーセントの金利で借りて頭金なしで支払っていき、毎月の返済額は87,510円、ボーナス払いはないものとします。
返済している87,510円は、全てが元金を返済しているわけではなく、利息分と元金を合わせた額になっていて、第一回目の分は元金の支払いが57,510円、利息分の支払いが30,000円になります。
もし金利が上昇しても、5年間は毎月の支払金額（87,510円）は変わりませんが、その内訳は利息分の支払いが増えて、例えば35,000円が利息分の支払い、52,510円が元金の支払いというふうに変化するのです（もちろん、金利が下がれば元金の支払いの割合が増えることとなります）。
金利の変動がなかったり、緩やかな場合はそんなに問題にならないのですが、金利が急激に上昇するようなことになると注意が必要です。
私の例でいけば、5年0カ月の時点の支払いは87,510円（元金61,004円、利息分26,506円）となっており、金利が1.2パーセントのまま変動していなければこのままの金額を支払うことになります。
金利が1パーセント上昇すると毎月の支払いが約15,000円増加すると言われていますので、変動金利の見直しの時点で、当初の金利より1パーセント上昇していたとすると、5年目から10年目の支払いは約102,510円となるのです。
金利が1パーセント上昇すれば毎月の支払いが15,000円上昇するということは、2パーセントならば30,000円、3パーセントならば45,000円も毎月の支払いが上昇するということです。
金利が3パーセント上昇し、毎月のローンの支払いが132,510円になったとすると…想像するだけでもおそろしいですよね、破産まったなしです。
しかし、実際にはこのように支払いが増えることはありません。
金利の見直し時に金利が上昇していて、これまでの支払いよりも金額が増えるとしても、今までの1.25倍までしか返済額は増えないのです。
5年後の金利の見直し時に金利が4.2パーセントに変動していたとしても、私の場合は87,510円の1.25倍である109,387円までしか支払わなくていいということになります。
これを、1.25倍ルール（125パーセントルール）といいます。
しかし、ここで注意が必要なのは、金利の超過分（132,510－109,387＝23,123円）が免除されるわけではないということです。
この超過分は、未払い分として残債の中に蓄積されていきます。
ですから、「月々の支払いを滞納せずにちゃんと支払っているにもかかわらず、思ったよりも元金が減っていない。」ということも起こり得るのです。
また、急激な金利の上昇によって、月々の返済額より利息が多くなってしまい、返済しても借入元金が減らずに利息が積み上がる『未払い利息』が発生する場合もあります。
仮に『未払い利息』の状態になったとしても、その後に金利が下がれば『未払い』の状態が解消することもありますが、借入期間内に未払い利息が完済できない場合は、最終返済時に一括して支払うことになるのです。
「35年のローンから解放されたと思ったら、一番最後に追加で500万円を請求された」なんてこと、考えたら恐ろしいですよね。
固定期間選択型の落とし穴
ここでは、10年固定を選択したとして話を進めていきます。
10年目までは、どれだけ金利が変動しようと金利が固定されていますので、金利が上がろうとも上記の表のように返済していくことが出来ますし、金利が下がったとしても元金を多めに返せるわけでもありません（この点はメリットでもありデメリットでもあります）。
そして、10年目には金利の見直しがあります。
金利が下がっていた場合は良いのですが、金利が上がっていた場合、特に大幅に上昇していた場合には注意が必要です。
今回のモデルでは、金利が1パーセント上昇すれば毎月の支払金額が約15,000円増えるということは先ほど前述したとおりです。
10年間の固定金利期間が終了した時に、仮に金利が3パーセント上昇していた場合、毎月の支払額は45,000円上昇することとなり、支払額は132,510円になります。
最初から変動金利だった場合は、急激な金利の上昇があったとしても、前述の1.25倍ルールがあるため毎月の負担額の増加も一定の範囲内で収めることが出来るのですが、10年固定の変動金利の場合は1.25倍ルールの適用はありません。
つまり、10年固定の変動金利の場合は、金利の上昇による支払額の増加がダイレクトに反映されてしまうのです。
毎月の家計が黒字で余裕がある家庭ならば良いのですが、毎月収支がトントンといった家庭だと、月の支払いが45,000円も増加すれば破綻するのは目に見えています。
1.25倍ルールの適用がないため、金利の影響が支払額の見直し時にはダイレクトに影響するのですが、変動型のように『未払い利息』が発生する心配はなく、滞納しなければちゃんと35年間でローンが終わります。
固定期間選択型は一番損する選択肢？
一般的には
変動型 ＜ 固定期間選択型 ＜ 固定型
という順に金利が高くなります。
・「変動型」は金利は安いが、今後の金利の動きを考えると不安が残る
・「固定期間選択型」は、変動型に比べると金利は高くなるけど、固定型に比べたら金利は安いし、10年（3年又は5年）間は金利も一定だから、10年後に金利を考えれる機会がある
・「固定型」は返済額が一定なのは魅力的だけど、金利が高いのが難点
このように3つのパターンが並べられると、ついつい人は真ん中の固定期間選択型を選んでしまいがちです。
しかし、この「固定期間選択型」という選択肢が一番悪く、金利の選択という重要な選択を先送りにしているだけの選択肢です（銀行は「固定期間選択型」を勧めてきますが、こういう営業の人は顧客の立場に立っていない人が殆どです）。
10年の固定期間を選択した場合、その間は一定の金利が保証されているわけです。
この間、金利が下がったとしても、もちろん金利が低下した分の利益を享受することはできません。
また、金利が上がったとしても、そもそも変動型の金利は固定期間選択型の金利よりも低く設定されているので、少しの金利の上下では変動型の方が有利の場合もあります。
そして、金利が急激に上昇した場合を考えると、固定期間のうちは確かに固定期間選択型の方が金利は低くなるでしょうが、固定期間が終了したときに訪れる金利設定時に金利が跳ね上がるリスクがあります。
金利が上昇トレンドにあり、さらに今後も上昇し続けると思われる場合は、通常は『借り換え』をすると思うのですが、このような『借り換え』は変動型を選択していた場合でも当然に行われることです。
このように、固定期間選択型の住宅ローンというのは、借り手にある程度の安心感を与えるように見せてはいるものの、実際のところは顧客にとって殆どメリットのない商品なのです。
悪く言えば、重要な決断を先延ばしにしているだけの、まるで日本の政治のような商品が固定期間選択型なのです。
銀行の営業も成績を上げてナンボの世界でしょうから、同じ金額を貸すにしても出来るだけ高い金利で貸したいに決まっています。
もし、これから住宅ローンの相談に行くのであれば、これまでの内容を頭に置いて話をすると、その人が本当に信用に足りる相手であるか否かというのが見えてくるかもしれません。
『借り換え』という選択肢
「今までA銀行の3.0パーセントの固定金利で住宅ローンを組んでいたけど、今はB銀行の変動金利が0.6パーセントまで下がっているから、B銀行で住宅ローンを借りなおそう。」というように、自分が住宅ローンを借りた時よりも契約条件が良くなる商品があれば、新しい住宅ローンに『借り換え』をすることができます。
上記の例に則れば、B銀行で現在の残高分を借り入れし、A銀行の従前の住宅ローンを完済、その後はB銀行に返済していくというのが住宅ローンの借り換えになります。
『借り換え』というと、市場の金利が下がった時に総支払額を少なくするために行うことが一般的な認識だと思います。
歴史的な低金利の今は、金利が低いうちに固定金利のものに借り換えることで将来の金利上昇のリスクを抑えたいという目的で『借り換え』をする人が多いです。
今後、金利がどうなるかという予測は誰でも出来ますが、確実な未来は誰にも分かりません。
「最初は変動型の金利で住宅ローンを組んでおいて、金利が上昇しはじめたら固定型にシフトしよう。」と考えている人もいます（私が相談したファイナンシャルプランナーの方はこの考えでした）。
ただし、変動金利が上昇し始めたときには、固定金利の金利はすでに上昇してしまっていることも考えられ、上昇しはじめたというタイミングを掴むのは素人には至難の業です。
また、『借り換え』の際には保証料、手数料、団体信用生命保険料、印紙代、登録免許税、司法書士に支払う費用等々の費用がかかり、少なければ30万円ほど、多ければ300万円近くかかることもあります。
『借り換え』を行う際は、これらの費用も含めたうえで、借り換えの是非を考えなければいけません。
変動型か固定型か、選択できない人もいる？
住宅ローンを選択するにあたり、変動型を選ぶか固定型を選ぶかは個人の自由です。
しかし、結論からいうと、長期的な視点で変動型を選ばない方がいい人（そもそも選んではいけない人）がいるのも事実です。
このページを見ている方は、家を買おうとしていたり、既に家を買って住宅ローンを見直そうとしている人がメインだと思います。
その中で、ファイナンシャルプランナーの方に相談したことがある人は、一体どのくらいいるでしょうか？
私も、不動産の担当者に「会ってみますか？」と言われるまでは、全く相談しようなどと思ったことはありませんでした（不動産の営業の方にしてみれば、ファイナンシャルプランナーを紹介することで「家を買う資格はない」と判断されて契約を潰されかねないのですから、ファイナンシャルプランナーを紹介するのは勇気がいることだと思います）。
最初は「自分の収入とか支出とかを赤の他人に話すのは嫌だな。」という気持ちが強く、あまり乗り気ではなかったのですが、今では「相談してよかった。」と心から思います。
むしろ、家を買うなどという大きな決断を目の前に控えている人は、絶対に相談すべきです。
私がファイナンシャルプランナーの方から言われたのは「余剰資金がない人は、そもそも変動型の金利を選択してはいけない。」ということです。
ファイナンシャルプランナーの方に相談する際に、毎月の生活費のほか、家を購入した際の固定資産税、子供の教育費、車の買い替え資金、実家への仕送りなど、あらゆる支出を考慮したライフプランを作ってもらいました。
ファイナンシャルプランナーさん曰く、これら絶対に必要となる支出に含まれない「使途不明金」が、その家庭の余剰資金であり、この使途不明金が多ければ多いほど、その家庭の家計に余裕があるということでした。
また、この「使途不明金」が30万円を切ると、例えば病気で入院したりした際に一時的な支出が出来なかったり、家電が壊れて買い替えなければならなくなった時に買い替えることが出来なかったりして、少しのイレギュラーで家計が赤字になってしまい、破綻しやすくなるそうです。
ファイナンシャルプランナーの仕事は「家を買えるかどうか」を判断することではなく「家を買った後に、家計が破綻することなく幸せな家庭を維持していくことができるか」を判断することらしく、私の相談に乗ってくださったファイナンシャルプランナーの方は、前述の「使途不明金」が30万円を切るようならば、そもそも家を買うこと自体を反対しているそうです。
変動型と固定型を比較すると、借入時の金利のみを考えれば、変動型の方が金利が安いことは明白です。
しかし、35年という長い期間の中で、いつまでも低金利であるということを誰が保証してくれるのでしょうか？
保証なんて誰もしてくれません。
どんなに金利が上がろうと、住宅ローンを払っていくのはあなた自身です。
変動型には、必ず金利上昇というリスクが付きまといます。
そのリスクを考えた際、例えば、使途不明金（余剰資金）がある家庭ならば金利が上昇した際にもある程度は家計を維持していくことが可能でしょうが、使途不明金がカツカツの状態でローンを組んでいたとすれば、せっかく手に入れた念願のマイホームを手放さなければならない事態になってしまいます。
しかし、固定型であれば、支払いの期間や支払いの金額は一定ですから、借受け時の金利が割高になったとしても、金利の変動リスクを考えなくてもいいですし、将来にわたっての計画がとても立てやすくなります。
もちろん、職を失って収入が減るといった超イレギュラーな事態になれば家を手放さなくてはならないかもしれませんが、そのような場合には変動型を選択していたとしても同じ道を辿ることになると思います。
頭金は支払うべきか？
ローンを組むときに、金利と同じくらい頭を悩ませる問題が「頭金をどうするか？」ということだと思います。
以前は数百万の頭金がなければ家を買うことは出来ませんでしたが、金利が低くなった今は頭金なしのフルローンで家を買う人も多いようで、ウチの場合もそうです。
そもそも貯蓄がなければ頭金を払うことは出来ないのですが、頭金を支払うことができる場合、頭金を支払うべきなのでしょうか？
これから、貯金が500万円あり、35年の住宅ローンを全期間固定の金利1.2パーセントで借りるとして、支払い開始から10年後までをシミュレートしてみましょう。
頭金なし、3,000万円を35年ローンの場合（モデルA）
この場合、10年間で支払うお金は、87,510円×120カ月＝10,501,200円になります。
元本の残金が22,671,479円となっておりますので、10年間で、3,000万円の借入額のうちの7,328,521円を返済したことになり、支払金額のうち3,172,679円が金融機関への利息ということになります。
頭金500万円を入金し、2,500万円を35年ローンにした場合（モデルB）
この場合、10年間で支払うお金は、72,925円×120カ月＝8,751,000円になります。
元本の残金が18,892,925円となっておりますので、10年間で、2,500万円の借入額のうちの6,107,075円を返済したことになり、支払金額のうち2,643,925円が金融機関への利息ということになります。
頭金500万円を入金し、2,500万円を30年ローンにした場合（モデルC）
この場合、10年間で支払うお金は、82,727円×120カ月＝9,927,240円になります。
元本の残金が17,643,833円となっておりますので、10年間で、2,500万円の借入額のうちの7,356,167円を返済したことになり、支払金額のうち2,571,073円が金融機関への利息ということになります。
忘れてはいけない住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高に応じて一定額が所得税から控除される制度のことをいいます。
控除期間は10年間で、2021年12月までに家を購入して入居した人は、各年最大40万円、10年間で最大400万円が所得税から戻ってくることになります。
年末ローン残高が4000万円未満であれば、その残高の1％が最大控除額となり、4000万円以上の人は最大で40万円になります。
住宅ローン控除は「所得税」から控除されるのですが、納めた所得税よりも控除額が多い場合には「住民税」の一部が控除されることになります（住民税から控除されるのは、所得税の課税総所得金額等の額の7％、または13万6500円のうち小さいほうの額が上限となります）。
単純に考えると、年末の住宅ローンの残高が多いほど控除額も大きくなるということですね。
『繰り上げ返済』をした場合の総支出
では、前述の3パターンのモデルについて、10年後の住宅ローン控除がなくなる時点で繰り上げ返済を行うとしたらどうなるでしょうか。
頭金なし、3,000万円を35年ローンの場合（モデルA）
元本の残金が22,671,479円ありますが、10年経過した時点で、頭金として入金しなかった500万円を入金した場合には、残高が17,671,479円になります。
頭金500万円を入金し、2,500万円を35年ローンにした場合（モデルB）
ローン開始から10年経過後の元本の残金が18,892,925円あります。
頭金を入金しなかった場合（モデルA）に比べると毎月の支払額は少なくなっていますから、その差額分（87,510－72,925＝14,585円）を毎月貯めていたとすれば、14,585円×120カ月＝1,750,200円が貯まっていますので、これを繰り上げ返済に充てた場合は18,892,925－1,750,200＝17,142,725円が10年経過後の残高になります。
頭金500万円を入金し、2,500万円を30年ローンにした場合（モデルC）
ローン開始から10年経過後の元本の残金が17,643,833円あります。
モデルAに比べると毎月の支払額は少なくなっていますから、その差額分（87,510－82,727＝4,783円）を毎月貯めていたとすれば、4,783円×120カ月＝573,960円が貯まっていますので、これを繰り上げ返済に充てた場合は17,643,833－573,960＝17,069,873円が10年経過後の残高になります。
それぞれのモデルの比較
10年経過後のローン残高
・モデルA：17,671,479円（＋601,606円）
・モデルB：17,142,725円（＋72,852円）
・モデルC：17,069,873円
モデルBとモデルCを比較した場合、頭金500万円を入れた分、返済年数を5年短縮したモデルCであっても、ローン残高という観点からは約72,000円しか差がありません。
また、同じローンの支払い年数で、頭金がない場合（モデルA）と頭金がある場合（モデルB）を比較すると、約53万円の差がありますが、仮にモデルBの場合で毎月の貯蓄をしておらず、繰り上げ返済が出来なかった場合はモデルAの方がローン残高が約120万円ほど低くなります。
利息の支払い額
・モデルA：3,172,679円（＋601,606円）
・モデルB：2,643,925円（＋72,852円）
・モデルC：2,571,073円
利息の支払い額の差額はローン残高と同じです。
もちろん借入額が多い分モデルAの利息は多くなりますが、ローン開始から10年間に限れば住宅ローン控除があります。
モデルBやモデルCに比べると、トータルではモデルAの方が約50万円ほど多くの控除が受けられることになりますので、モデルAとモデルCの支払利息の差額は約10万円ということになります。
頭金を支払わないことのメリット
ローンの借入額を少なくし、返済期間を短くすれば、その分金融機関への利息の支払い額は減ります。
究極を言えば、住宅ローンを利用することなく、一括で自宅を購入すれば利息を払う必要はありません。
しかし、現実的には現金一括で家を買うことが出来る人など殆どいませんし、大半の人は住宅ローンを利用します。
では、頭金を支払わないメリットというのは何でしょうか？
それは、「貯金がある」という金銭的・心理的なゆとりを持てることです。
貯金があれば、急な病気や怪我等があって一時的に収入がなくなった場合にも対応することが出来ますし、仮に毎月の支払いが出来なくなりそうな時は貯金を切り崩して支払いをすることも出来ます（一時しのぎにしかなりませんが、貯金がなければ一時しのぎすらできなくなります）。
また、500万円を金融商品に投資するなどして10年後に運用益が出れば、それだけ多くの繰り上げ返済を行うこともできます（当然、投資には元本割れというリスクが伴いますが）。
『団信』は必要か？
『団信』、つまり団体信用生命保険とは、住宅ローン専用の生命保険のことをいいます。
団信に加入していれば、住宅ローンの債務者が死亡したときや高度障害状態になったときでも、住宅ローンの残金の分の保険金が金融機関に支払われ、住宅ローンを清算することができるようになっており、住宅ローンを組む時は団信の加入が条件とされていることがほとんどです。
団信の保険料は住宅ローン金利に含まれていることが多いため、この場合は別途保険料を支払う必要はありませんが、一部の金融機関やフラット35は任意加入となっているので、加入を希望する方は別途保険料の支払いが必要になります。
ファイナンシャルプランナーさんの話では、「団信に入るよりは、民間の保険に入った方がいい。」とのことだったのですが、時間がなくて殆ど話を聞けなかったので、詳しい話を聞いたらまた記事にしたいと思います。
まとめ
以上、住宅ローンを選択するうえで頭を悩ませる「金利の選択」、そして「頭金を支払うべきかどうか」についてまとめてみました。
はっきり言って、どの選択をしてもメリットとデメリットがあります。
色々と考えた結果、私は35年ローンを頭金なしで組もうという結論に至ったのですが、どの選択をしたとしても正解はないし、間違いもないというのが個人的な考えです。
住宅ローンは、人生における重要な決断のうちの一つです。
その決断に際して、様々な人からいろんな意見を伺うことはとても重要なことだと思いますが、絶対にオススメできないことは個人の意見を盲信して、自分の頭で考えずに言いなりになってしまうことです。
「何が良かったか」というのは、ローンを支払い終わる35年後にしか分かりません。
今は良くても、長い年月が経つことによって、トータルで考えれば悪い選択になってしまうこともあります。
大事なのは、自分自身の頭で考え、自分が一番納得できる答えを出すこと。
そして、良い結果であれ、悪い結果であれ、35年後の結果を受け入れる覚悟を持つことです。
住宅ローンも投資と同じで、結局は自己責任で、状況が悪化したときに保証してくれる人は誰もいません。
それを理解したうえで、後悔しない選択をしてほしいと思います。
